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“跟投是件开心的事”雅居乐推“共享未来计划”
发布时间:2017-07-16  来源:未知  作者:通讯员
“跟投是件开心的事”雅居乐推“共享未来计划”

  吴娓婷


  比同行晚了一点,但雅居乐还是跟进了项目跟投制度,并把它命名为“共享未来计划”。


  在房地产行业,“事业合伙人”或“跟投计划”近年备受追捧。早在2014年,万科、碧桂园就率先推出跟投制度,突破职业经理人的年薪天花板,激发人力自主能动性,进而推进项目更快拿地、更快开盘销售。随后,协信、当代置业等多家民企加入这一行列。地方国企越秀地产提出分阶段推进跟投制度,而央企招商蛇口也在酝酿过后如愿跟进。


  近年的实践在一定程度证明,跟投制度对加快项目开发周期、节约费用成本效果明显。此外,跟投制度还有效凝聚核心员工,减少人员流失。


  经济观察报记者获悉了“共享未来计划”的总体内容设计方案。同时了解到,雅居乐当前更多地着眼于让利予员工,尤其是第一二年,会通过对跟投项目的选择、跟投制度的适度倾斜和优惠,鼓励员工参与跟投。在相关措施的促进下,雅居乐旗下第二个跟投项目的募集金额已经超计划的3倍。


  雅居乐董事会主席兼总裁陈卓林认为,“共享未来计划”是与雅居乐的发展和战略相匹配的。


  雅居乐地产副总裁张惠明介绍,项目跟投的推出是匹配地产集团千亿目标实现的一项重要举措,力争推动集团内驱式发展。此外,匹配新时期的人才需求,雅居乐也希望进一步培养和落实新一批管理者当家作主的能力与权利,突破年薪制的天花板,给职业经理人更广阔的回报空间,充分调动核心操盘团队的热情,激发员工的责任感。


  共享未来计划“目前行业TOP50的房企有一半已经推出了跟投制度。”张惠明说,而雅居乐是在去年6月份开始正式研究跟投机制的。除了参考借鉴专业咨询机构的意见外,还深入研究了行业很多优秀企业的跟投机制设计的考究,有些甚至是去到了总部交流学习。


  陈卓林认为,跟投制度是“顺势而为”,甚至在部分制度环节主动让利给员工,公司的几大股东也一致同意。


  2017年1月,雅居乐在公司董事局的层面成立“管理委员会”,主导跟投机制的方案起草和推行,陈卓林担任主任。跟投工作推进得很快,3月份开始启动,两个月后即在公司内部颁布了跟投制度,命名为“共享未来计划”。


  据介绍,目前雅居乐的跟投涉及6个区域12个项目:分别有2个项目完成资金募集、3个项目确认额度、7个项目方案上会。下一步,集团将完成集团总部及3个区域的投资平台搭建,预计7月底完成所有区域公司的平台搭建。


  据经济观察报了解,雅居乐的跟投方案包含如下特点:一是以项目的“股东自有资金峰值”的10%作为跟投总额的上限,其中集团占30%,区域占比70%。相比其他地产企业以部分“项目总资金峰值”作为跟投上限,雅居乐的方案剔除了融资部分。


  跟投参与人分为强制跟投人员和自愿跟投人。强制跟投参与人包括控股公司总部、地产集团本部和城市公司对项目负有主要管理责任的部门第一责任人及上层级员工。除强制跟投参与人外,控股公司总部和地产集团所有试用期届满的正式员工均为自愿跟投参与人。


  雅居乐方面介绍,这套跟投制度相对“人性化”,表现在:对强制跟投人员进行了差别化的下限额度设置;而在下限之上,强制跟投人员还可以多投自己看好的项目。“主席的态度很明确:跟投是一件开心的事,而且要做得公正透明。”张惠明说。能做成“开心的事”主要来自于老板对员工让利。据经济观察报了解,雅居乐将早在2016年1月1日起取得地块并投资开发的销售型项目纳入到跟投制度中。按照开发进度,部分2016年获取的项目已建设至接近开盘状态,集团前期投入的资金亦已产生杠杆。因此,在这个阶段募集员工资金进行投入,公司“发放福利”的意义更大,基本“钱一进去就开盘”,项目就有现金回流了。


  该跟投方案又规定,项目在募集资金之前,需要向全体员工进行路演,并按照集团的统一方案呈现方式公布预期的开发周期、利润率等等。员工投入资金后,能随时通过OA系统查询到资金的流向。集团还会以月度为单位,发布跟投月报。这些措施让跟投制度相对更透明。


  作为率先实施跟投制度的企业之一,碧桂园的同心共享计划有简称为“456”的规定,即要求执行:“4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转”。用时任碧桂园首席财务官的吴建斌的话说,是“把快速周转发挥到了极致”。不过雅居乐暂时没有强制的开发进度要求。


  弯道超车期待


  张惠明说:“行业项目跟投已遍地开花,从数据上看,实施了跟投机制的房企,业绩复合增长率皆达到了20%以上,实施效果较好。”张惠明认为,从实际效果看,跟投的企业不少都实现了快速增长、弯道超车。


  更重要的是,雅居乐内部,也期待实现弯道超车。


  2017年3月15日,在全年业绩发布会上,陈卓林第一次透露了他的千亿心愿:“今年(2017年)大概是600亿元的指标,奔着700亿元努力,2018年以每年20%-30%的速度发展,到2019年希望可以达到1000亿。”陈卓林说。


  毫无疑问,雅居乐希望通过跟投制度加快发展步伐、团结核心员工。张惠明介绍,“共享未来计划”的推出是匹配地产集团千亿目标实现的一项重要举措,力争推动集团内驱式发展,加快周转效率和规模增长,确保集团匀速扩张。


  除了刺激利润增长,碧桂园等企业在实施跟投制度之前,都预先推行了权力下放。这样员工在跟投当中“权、责、利”能得以匹配。两年前,雅居乐集团也进行了人员架构优化,从集团—区域—分公司三级管控变更为集团—区域公司两级管控。实行扁平化管理、权责下放是当时改革的重要组成部分。


  张惠明认为,运用跟投制度能推进公司管控体系改革。“现在推行跟投,也是为了使权责下放更好地落地,当然同时我们也会评估区域团队的承接能力,培养或引进更优秀的管理团队,提升他们的经营管理能力,增加他们的主人翁意识。”张惠明说。


  上半年,雅居乐已实现超400亿元销售额,推货的节奏仍未松懈。据悉今年全年,雅居乐计划推出9个全新项目,分别位于广州、郑州、苏州、常州、武汉、佛山、惠州、中山。其中除了广州项目已在第二季度推出,另外的8个项目均计划在下半年推出。


  提升毛利及利润的任务也在履行当中。数据显示,自去年12月至今年6月,雅居乐的销售均价均在1.1万元/平方米以上,上半年的整体平均售价为12226元/平方米,比上年同期增长25.3%。

  按照今年3月业绩会上陈卓林公布的信息,今年雅居乐将拿出200亿的资金补充土地储备。上半年,通过不同渠道在海南、南京、西安、重庆、中山、广州等区域,获得了约300万平方米的土地。统计发现,雅居乐上半年在公开市场斥资共计约90.85亿元,先后落子海南、重庆、江苏镇江、中山。


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